ZORLU YOL KENTSEL DÖNÜŞÜM

Marmara ve Van Depremi bir kez daha gösterdi ki, hem şehirlerimiz hem de halkımız, başta deprem olmak üzere doğal afetler karşısında son derece hazırlıksız ve savunmasızdır. Her deprem sonrasında ortaya çıkan enkaz görüntüleri ve ciddi can kayıpları hepimizin içini sızlatmaktadır.

Van Depremi sonrası Sayın Başbakanımızın, “Bu tabloları defaatle yaşamaktansa iktidarı kaybetmek çok daha hayırlıdır” cümlesiyle başlayan kentsel dönüşüm hamlesi, doğru uygulandığında ülkemiz ve şehirlerimiz açısından çok önemli bir fırsattır. Ancak bu zamana kadar yapılan kentsel dönüşüm uygulamalarından önemli dersler çıkarılmalı, yapılan hatalar tekrar edilmemelidir. Şehrin kültürüne, iklimine, doğal şartlarına bakılmaksızın, tüm şehirlerde aynı malzemelerden, aynı türden, aynı mimaride binalar inşa edilmekte, kentsel ve sosyal doku, hızlı bir şekilde dönüştürülmekte ve tahrip edilmektedir. Kat sayısı ve bina yüksekliği arttıkça, kalitenin arttığı ve modernleştiği gibi yanlış bir algıya düşülmektedir. Şehircilik, hem bir bilim hem de bir kültürdür. Sadece mimarlar, mühendisler ve şehir plancılarına bırakılamayacak kadar kapsamlı bir kavramdır. Sağlıklı bir şehir yapılanması için kentsel dönüşümü ekonomik rant odaklı planlamaktan çıkarılmalı, sosyologlar, tarihçiler, çevre bilimciler, sivil toplum örgütleri ve halk mutlaka bu sürece dahil olmalıdır.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın tespitlerine göre; ülke zenginliğinin %90’ı ciddi deprem riski altındadır. Bu da 60 milyon insan, 12 milyon konut, 400 milyar dolarlık altyapı ve makine parkı anlamına gelir. Türkiye son yüzyılda depremlerde her yıl milli gelirinin ortalama %1’ini kaybetmiştir. 1903’ten bu yana 130 depremde 110 bin can kaybı yaşanmış ve yaklaşık 2 milyon ev yıkılmıştır.

İstanbul’da 3 milyon konut olduğu, bunların yarısına yakınının riskli ve yenilenmesi gerekenler arasında yer aldığı biliniyor. Akademik ve bilimsel veriler, çalışmalara göre olası bir İstanbul depremi sonrası; üretim kaybı, ekonomik büyümede duraksama, ekonomik, siyasal ve sosyal kaos, salgın hastalıklar, otorite boşluğu ve 20-50 bin binada ağır hasar, 100 milyar dolarlık fiziksel hasar, 20-50 bin can kaybı beklenmekte 1-2 milyon kişinin evsiz, 0.5-1.5 milyon kişinin işsiz kalacağı düşünülmektedir.

Kentsel dönüşüm projeleri hem doğru envarter çıkarma, hem uygulama, hem finansman yönünden zorluklar içerebilir ancak, geç kalınmış olan bu uygulamanın yeni yasal düzenleme ile bir an evvel başlatılmasının zorunluluğu da kaçınılmaz şekilde ortada duruyor.

TBMM deki Kanun tasarısı kapsamında yapılacak işlemler; tespit, taşınmaz devri ve tescil, dönüşüm gelirleri, tahliye ve yıktırma, uygulama ve değerlendirme olarak dört ana aşamadan oluşuyor. Bu aşamaları içeren çalışmalar genel olarak aşağıda maddelerle sunulmuştur.

• Bakanlar Kurulu’nda bulunan tasarıya göre riskli yapıların tespiti, masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılıp sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilecek. Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren on iş günü içerisinde Bakanlık, TOKİ veya idare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek.
• Bakanlık, TOKİ ve idare riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilecek.
• Kanun kapsamında kullanılmak üzere Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu’nda yer alanlar dahil, kamu idarelerine tahsisli olmayan, Hazine’nin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlar, Hazine dışındaki kamu idarelerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar, Bakanlık, idare veya TOKİ’ye tahsis veya devir edilebilecek. 3 yıl içinde amacına uygun olarak kullanılmaya başlanmayan taşınmazlar, bakanlığın talebi üzerine bedelsiz olarak re’sen tapuda Hazine adına tescil edilecek veya eski maliki olan kamu idaresine devredilecek.
• Kanun uygulaması sırasında, bakanlık, TOKİ veya idare tarafından talep edilmesi halinde, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, doğalgaz ve su hizmetleri verilmeyecek, verilen hizmetler ilgili kurum ve kuruluşlarca durdurulacak.
• Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, malik olmasalar bile içinde oturanlara veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi veya kira yardımı yapılabilir.
• Riskli yapıların yıktırılması için maliklerine 30 günden az olmamak üzere süre verilecek. Bu süre içinde malik tarafından yıktırma gerçekleştirilmediği takdirde, idari makamlarca yıktırılacağı belirtilip tekrar süre verilerek tebligatta bulunulacak. Bu sürede de yıktırma yoluna gidilmez ise, bu yapıların insan ve eşya tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafları ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm gelirlerinden karşılanarak mahalli idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılacak. Süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak idareye bildirilecek. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, bakanlıkça yıkılacak veya yıktırılacak.

• Üzerindeki yapının yıkıldığı arsada yapılacak uygulama da tasarıyla düzenleniyor. Kararlar, hissedarların 2/3’ünün ortak kararıyla alınacak. Karara katılmayan hissedarların payları açık artırmayla diğer maliklere satılacak. Satılmazsa rayiç bedel üzerinden satın alınarak Hazine adına tescil edilecek. Bu durumda, hissedarların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılacak. Otuz gün içinde hissedarların 2/3’ünün ortak kararı olmadığı takdirde gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar için acele kamulaştırma yapılacak.
• Gecekondu Kanunu’na göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek olan konut veya işyerleri; Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun’da belirtilen usul ve esaslar uyarınca borçlandırma suretiyle de verilecek.
• Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Bakanlar Kurulu’nca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde bakanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilecek.
• Kanun uyarınca yapılacak olan uygulamalarda kullanılmak üzere, Maliye Bakanlığı’nca genel bütçeden ayrılacak olan pay bakanlığın bütçesine aktarılacak. Ayrıca, yapılan plan değişikliklerinden elde edilen harç gelirlerinin %50si, Çevre fonlarından aktarılan paylar ve Çevre Kanunu uyarınca tahsil edilen idari para cezalarının %50’si, İller Bankası’nca yerli ve yabancı kaynaklardan temin edilen krediler ile kendi faaliyetlerinden elde edilecek paylar, 2B olarak bilinen ve orman dışına çıkarılan yerlerin satışından elde edilen gelirlerin miktarı da gözönüne alınarak bakanlığın bütçesinde öngörülen ödenekler, kanunda öngörülen uygulamalar sonunda elde edilecek hasılat ve gelirler bakanlığın bütçesine aktarılacak.
• Bakanlık, TOKİ ve idare tarafından yapılacak olan işlem, sözleşme ve uygulamalar; hak edişlere ilişkin KDV ödemesi hariç olmak üzere, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni belgesi için alınan harç ve ücretlerde dahil, her türlü resmi vergi, resim, harç, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden muaf olacak.
Ülkemizin ana lokomatif sektörü olan inşaatta 2010 yılında % 10 büyüme görüldü.2012 yılında kentsel dönüşüm projeleriyle birlikte 200 den fazla alt sektörü harekete geçirecek şekilde % 4 büyüme beklenen yapı sektörü kalkınmanında lokomatifi olacaktır.ülkemizde işşizliğin ilacı olan inşaat sektörü, 2b arazilerinden gelecek 20 milyar dolarlık bir kaynakla dönüşüm projeleri desteklenirse iş hayatımızda ciddi dominant katkılar ortaya çıkacaktır.yapılarımızın güvenliği için her türlü zemin ıslahı, güçlendirme ve yık yap işlemlerini yaparken; tarihi ve kültürel mirasına sahip çıkan, özgün kimliğini koruyan, marka değer taşıyan bizim şehirlerimizide oluşturmalıyız.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca hazırlanıp bakanlar kurulu onayıyla yasalaşmak üzere TBMM sunulan yeni yasal düzenlemeler tarihi bir fırsat olarak karşımızdadır. Kat mülkiyeti yasası ve Kentsel Dönüşüm Yasası ile ülke sathında dirilişi milletçe yeniden yakalayıp depreme dayanıklı, güvenli, sosyal paylaşımlı, inanç ve kültürel değerleri koruyan nitelikli şehirler oluşturmayı birlikte başarmalıyız

Kadem EKŞİ

Mimar ve Mühendisler Grubu
Başkan yardımcısı